El administrador de consorcio de PH
Dra. Alejandra Pasquet - Abogada
El régimen de responsabilidades
La normativa del Código Civil y Comercial de la Nación reconoce expresamente la personalidad jurídica del consorcio, siendo el administrador, en consecuencia, su representante legal con carácter de mandatario. Esta modificación imprime un nuevo perfil a las funciones y responsabilidades del mismo.
La nueva regulación de derecho privado, pone un punto final al debate sobre la personería jurídica del consorcio e indica que el consorcio es persona jurídica e incluye entre sus órganos a la asamblea, el administrador y el consejo de propietarios (anteriormente denominado “consejo de administración”, en caso de que existiera)
Los motivos por los cuales el consorcio es una persona jurídica tienen su antecedente en que este órgano goza de capacidad, pudiendo adquirir derechos y contraer obligaciones (vr. gr. cuando el administrador contrata lo hace en representación del consorcio y no a nombre propio a de modo individual por cada propietario), es el empleador del encargado, debiendo cumplir con la legislación laboral y previsional. Es el titular del crédito por expensas comunes, entre otras competencias que más adelante analizaremos. Además, puede accionar contra un propietario por el cobro de expensas o deterioros a partes comunes. Tiene un domicilio que está fijado en el lugar de asiento de la propiedad horizontal. Y también cuenta con un patrimonio integrado por las expensas, el fondo de reserva, los frutos civiles devengados, por ejemplo, de la locación de un espacio en la terraza para la instalación de una antena de telefonía celular.
Hay que destacar que el consorcio puede tener responsabilidad por la actuación del administrador como órgano de la persona jurídica consorcio y por otra parte hay tener en cuenta la responsabilidad personal que puede tener el Administrador por la relación de servicios genérica
Las funciones del administrador
Ahora bien, el administrador de Propidad Horizontal tiene tres funciones, con sus correspondientes responsabilidades:
1) Es el representante legal de la persona jurídica consorcial con carácter de mandatario: entendido como representación orgánica o institucional.
2) En segundo lugar es mandatario y cabe señalar que el mandato es sólo uno de los negocios dentro de su función de representante legal. Es interesante la postura asumida por el Código ya que amplía la función del administrador, entendiendo que la representación abarca más funciones y responsabilidades. No obstante, es de resguardar que los amplios poderes que generalmente se confieren a los administradores, otorgan innumerables facultades que pueden resultar riesgosas para los bienes del consorcio si no son utilizadas con la prudencia necesaria. Recordemos que el abuso de un accionar que perjudique al patrimonio consorcial, puede configurar el delito de defraudación.
Para aclarar en qué consiste el mandato decimos que hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.
El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente. Si una persona sabe que alguien está haciendo algo en su interés, y no lo impide, pudiendo hacerlo, se entiende que ha conferido tácitamente mandato. La ejecución del mandato implica su aceptación aun sin mediar declaración expresa sobre ella.
El administrador tiene el mismo deber de información que cualquier proveedor, como indica la Ley de Defensa del Consumidor
Aquí, podemos mencionar un tema de la práctica usual y que nos sirve como ejemplo: es común que la asamblea de copropietarios nombre un administrador sin quorum y mayoría reglamentaria, y que éste comience a administrar, que los copropietarios ausentes le abonen las expensas, no impugnen la asamblea y dejen transcurrir el tiempo y ante el silencio de los consorcistas que, en este caso, obra como consentimiento. Pasado un tiempo prudencial no podrá impugnarse la designación.
3) Y en tercer lugar, afirmamos que el administrador es un proveedor profesional de servicios a terceros y así, se relaciona con el consorcio a través de una relación de servicios o consumo. En una comparación entre la normativa del Código Civil y Comercial vinculada con los deberes y obligaciones del Administrador y las previsiones de la legislación consumeril podemos concluir que existen varios puntos de conexión.
El administrador tiene el mismo deber de información que cualquier proveedor, como indica la Ley de Defensa del Consumidor “el proveedor está obligado a suministrar al consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y servicios que provee, y las condiciones de su comercialización. La información debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con claridad necesaria que permita su comprensión.” Mientras que en el Código Civil y Comercial, el administrador también tiene deber de informar: cuando convoca a asambleas informando los datos completos de la convocatoria, la orden del día de modo preciso; cuando informa al consorcio sobre reclamos, juicios y toda otra información que puedan generar responsabilidad consorcial; cuando informa las deudas que mantiene el consorcio con relación a aportes, expensas y pagos a proveedores. Con relación al deber de seguridad,su responsabilidad la atraviesa también la ley de defensa del consumidor ya que los servicios deben prestarse sin que presenten riesgo para la salud e integridad física de los consumidores (en este caso, los habitantes del edificio).
Relación con el consorcio
El administrador de la propiedad horizontal, es una persona que guarda una relación estrecha con su representado, el consorcio. El primer administrador generalmente es seleccionado por una vinculación directa con el constructor o desarrollista, y los sucesivos, son elegidos por las asambleas conforme un criterio de prudencia y entre varias opciones cuyas referencias solicitan antes de reunirse.
No obstante, al encontrarse el consorcio en orfandad de normativas que protejan sus intereses de modo suficiente; por ejemplo, no se le solicita una garantía o fianza para asumir la gestión o no son numerosos los casos de responsabilidad penal o si se dicta una sentencia por responsabilidad civil la misma muchas veces resulta inoperante por tratarse de una persona insolvente; consideramos necesario la aplicación de la legislación civil y comercial de modo integral que atienda a las normativas sobre representación , mandato, obligaciones, rendición de cuentas y las propias de la regulación de la propiedad horizontal, conjuntamente con las prescripciones de la ley de defensa del consumidor. Teniendo en cuenta la actividad que ejercen los profesionales lo es dentro del ámbito de la prestación de un servicio y no en ocasión de su título o matrícula y por eso, a los administradores que tienen un título profesional (contadores, arquitectos, entre otros) les cabe la ley consumeril.
