Problemáticas más usuales con el boleto de compraventa

Cambios introducidos por el nuevo Código Civil y pasos a seguir antes de efectuar la operación.

En numerosas ocasiones nuestros legisladores han visto la necesidad de tutelar los derechos de los adquirentes de inmuebles por instrumento privado, vale decir el instrumento que todos conocemos como boleto de compra-venta y que plasma en papeles el contrato de compraventa legislado en nuestro derecho. 

Ya para la doctrina y jurisprudencia imperantes antes de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994) y que entró a regir a partir del 1 de agosto de 2015, reconocían la prioridad del adquirente de un inmueble, de buena fe y que había contratado directamente con el titular registral del mismo. Dicha prioridad le era también reconocida al último adquirente por boleto en la medida en que existiera un eslabonamiento perfecto con los adquirentes anteriores y si se encontraba en posesión del inmueble y había abonado por lo menos el veinticinco por ciento del precio o la totalidad del mismo con anterioridad a la traba de la medida cautelar. 

Es requisito indispensable, entonces, que el boleto tenga fecha cierta, haya publicidad suficiente, ya sea registral o posesoria y se haya abonado por lo menos un veinticinco por ciento del precio.

Ante dicha situación frente al concurso o la quiebra del titular registral (vendedor), el juez deberá disponer (previo trámite de ley) que se otorgue la respectiva escritura traslativa de dominio. En caso de haberse trabado una medida cautelar (embargo) sobre dicho inmueble, deberá asimismo ordenar su levantamiento en la medida en que el comprador acredite los extremos de ley. 

Otra problemática para tener en cuenta se da cuando vendedores infieles venden inmuebles por boleto de compraventa sin ser los titulares registrales y sin ser cesionarios de un boleto de compraventa anterior. Acá dichos vendedores no tienen la posibilidad fáctica de realizar la tradición del inmueble a favor del comprador, en otras palabras el comprador si bien es de buena fe nunca puede acceder a la posesión ya que dicho inmueble puede encontrarse habitado por sus verdaderos titulares registrales o por anteriores adquirentes por boleto.

Es también una problemática de difícil solución cuando el titular registral (o sus herederos con declaratoria dictada) venden el mismo inmueble a diferentes personas: primero a una por boleto de compra-venta otorgándole la posesión y percibiendo el precio (o parte del mismo) y luego a otra persona por escritura traslativa de dominio. En dicho supuesto, la situación va a ser de difícil solución toda vez que el juez deberá valorar la buena fe de los respectivos adquirentes y obviamente la mala fe de la parte vendedora. 

Los cambios con el nuevo Código

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación busca dar un respiro a los adquirentes de buena fe, por boleto y que en la mayoría de los casos pagan casi la totalidad del precio de compra-venta a los fines de obtener la posesión. En su artículo 1170 establece que “el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre terceros que hayan trabado cautelares sobre un inmueble vendido si: 

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria”.

Así, la ley buscó tutelar el derecho del comprador y este derecho principal es el de adquirir la propiedad de la cosa; ése es el derecho tutelado y la tutela consiste en que la satisfacción de ese derecho y de las facultades que lo complementan tiene prioridad sobre el derecho del o de los terceros que hubiesen trabado cautelares sobre el inmueble que es objeto del boleto (LORENZETTI, Tratado de los contratos, T I, pág. 343; MORELLO, A.M.; BORDA, A.; LOPEZ DE ZAVALIA, y otros autores).

¿Qué tener en cuenta al momento de comprar un inmueble? ( 

En razón de los planteos aquí formulados, es menester considerar en forma imperiosa determinados puntos a seguir al momento de adquirir un bien inmueble.

1)    En primer lugar y como requisito básico hay que consultar con un profesional avezado en el tema, que puede ser un abogado o un escribano.

2)    En segundo lugar, si el vendedor es titular registral del inmueble debe efectuarse un profundo estudio de títulos en el Registro General Inmueble de las diferentes regiones según donde se encuentre situada la propiedad a adquirirse, ya que en dichos registros se encuentran inscriptos todos los títulos de los inmuebles a los fines de su publicidad y es allí donde se anotan las medidas cautelares (embargo, inhibición general) o los derechos reales de garantía (hipoteca).

3)    En tercer lugar, si el vendedor no es el titular registral sino en cambio un adquirente por boleto y está efectuando una cesión de los derechos y acciones del mismo, deberá igualmente realizarse un estudio exhaustivo de títulos y asimismo una valoración de la cadena de boletos desde el primero suscripto por el titular registral. Deberá asimismo cerciorarse que todos los boletos se encuentren debidamente sellados y en lo posible con certificación de firmas.

4)    En cuarto lugar, el adquirente deberá cerciorarse de que el inmueble se encuentre libre de personas y/o cosas y de que al momento de la firma del referido boleto y el pago del precio se le otorgue debidamente la posesión y que sea entregada dicha posesión por persona idónea para hacerlo. 

Podemos resumir este trabajo diciendo que adquirir un inmueble es un asunto muy serio y que no puede tomarse a la ligera. Así, antes de decidirse por la adquisición de un bien inmueble (valga la advertencia para la compra de bienes muebles registrables como los automotores) la persona debe asesorarse con un profesional idóneo en la materia para evitar futuros dolores de cabeza.